La mayoría de los compradores compara precios de lista. Los compradores informados comparan lo que cuesta la compra en total. Antes de reservar una unidad en Punta Cana, Cap Cana, Bávaro o Macao, conviene saber qué se suma al precio, qué se repite cada año y cuáles de esas partidas pueden reducirse. Los porcentajes varían según la transacción, así que toma lo siguiente como órdenes de magnitud típicos, no como una cotización.
Compras con los mismos derechos que un dominicano
Un extranjero puede comprar propiedades en la República Dominicana con los mismos derechos que un ciudadano dominicano. No necesitas residencia, una visa especial ni una empresa local. El título se registra a tu nombre (o a nombre de tu empresa o fideicomiso, si tu planificación patrimonial lo recomienda) ante el Registro de Títulos, bajo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
El único requisito real es documentar el origen de tus fondos ante el sistema bancario, un estándar internacional contra el lavado de dinero que se aplica en cualquier país serio. Con un pasaporte vigente y fondos documentados, el camino está abierto.
Costos de una sola vez
Impuesto de transferencia: 3 por ciento del valor de la propiedad
En una compra estándar, pasar el título a tu nombre cuesta un impuesto del 3 por ciento del valor de la propiedad. En una propiedad de US$200,000, son US$6,000. En proyectos aprobados bajo CONFOTUR (Ley 158-01), este impuesto está exento.
Honorarios legales: típicamente 1 a 1.5 por ciento
Cubren la debida diligencia, la revisión del contrato y el acompañamiento hasta el cierre. Es el dinero mejor invertido de toda la transacción, siempre que el abogado trabaje para ti y no para el vendedor. Verifica el Certificado de Título, los gravámenes y las cargas antes de que te comprometas.
Mobiliario y equipamiento
En planos, muchas unidades se entregan sin amueblar. Si tu objetivo es la renta, presupuesta el paquete de mobiliario desde el inicio, no como una sorpresa al final.
Costos que se repiten cada año
- Mantenimiento del condominio. Varía según el proyecto y las amenidades. Pide la cuota exacta por metro cuadrado y qué incluye antes de firmar.
- Administración de la renta. Si alquilas la unidad, una administración profesional suele cobrar entre 20 y 30 por ciento de los ingresos, según el modelo y los servicios.
- Servicios, seguro y reserva. Electricidad, internet, seguro de la unidad y una reserva anual para reposición de mobiliario.
Dónde están los ahorros
CONFOTUR es la palanca más grande sobre tus números. Además del impuesto de transferencia exento, tu propiedad queda exenta del impuesto anual al patrimonio inmobiliario (IPI) durante 15 años, lo que mejora el flujo de caja neto de una inversión de renta cada año.
El beneficio pertenece al proyecto, no a la promesa del vendedor. La aprobación es una resolución oficial y verificable, y parte de la debida diligencia es confirmar que existe, está vigente y cubre la unidad que compras. Un folleto que dice CONFOTUR no es un documento; una resolución sí lo es.
Cómo funcionan los pagos
En una propiedad terminada, un cierre típico toma de 30 a 60 días. En planos, pagas un porcentaje inicial más cuotas durante la construcción, y el ciclo va desde la reserva hasta la fecha de entrega del proyecto. Todos los pagos se hacen por canales bancarios formales, nunca en efectivo. En muchos proyectos, tus pagos entran a un fideicomiso administrado por una fiduciaria independiente que libera los fondos al desarrollador según el avance de la obra. Es una de las protecciones más importantes que hay que buscar.
La regla iCONIC
Antes de que nuestros clientes reserven cualquier unidad, armamos la tabla completa de costos de esa unidad específica. Si un número no se puede verificar, lo pedimos por escrito. Lo que no está por escrito no existe.
Lista de verificación antes de reservar
- Obtén por escrito el tratamiento del impuesto de transferencia, con o sin CONFOTUR.
- Pide la resolución de CONFOTUR y confirma que cubre tu unidad.
- Pide la cuota de mantenimiento por metro cuadrado y qué cubre.
- Presupuesta el paquete de mobiliario si la unidad se entrega sin amueblar.
- Confirma que los pagos se hacen por canales bancarios formales o a un fideicomiso.
- Contrata a tu propio abogado para verificar el título antes de firmar.
Este artículo es solo informativo y educativo. No constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes, los impuestos y las condiciones del mercado pueden cambiar; verifica cada cifra aplicada a tu caso con asesores independientes antes de tomar decisiones.
